O QUE MUDA COM A LEI Nº 14.309/2022?
Não é novidade para ninguém que resida ou frequente condomínios edilícios que dificilmente uma assembleia condominial, tradicionalmente um evento presencial, consegue reunir todos os condôminos para as deliberações rotineiras e até as mais importantes da dinâmica condominial. E isso muitas vezes dificulta drasticamente as deliberações, à medida que o ordenamento jurídico prevê uma série de quóruns especiais para algumas decisões condominiais, que muitas vezes precisavam socorrer ao Judiciário para suprir a ausência e omissão reiterada de participação de alguns condôminos.
Com o distanciamento social forçado pela pandemia de Covid-19 e a enorme transformação digital nas relações pessoais e comerciais dele decorrente, a doutrina, o judiciário e a legislação (Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado) passaram a defender a possibilidade de realização dessas assembleias condominiais pela modalidade virtual – algo majoritariamente rejeitado, até então, nas hipóteses em que não havia autorização expressa da Convenção para essa modalidade.
Dessa forma, as assembleias presenciais passaram, de forma massiva e recorrente, a ser substituídas por videoconferências online, preferencialmente em tempo real e com coleta individualizada de voto, devendo o condomínio garantir aos condôminos também a oportunidade de debater os itens da pauta, tudo de maneira remota e à distância. E muitas foram as propostas legislativas de regulamentar definitivamente esta possibilidade.
Recentemente, em 08 de março de 2022, foi então sancionada a Lei nº 14.309, que altera o Código Civil não apenas para possibilitar expressamente a realização de realização de convocações, assembleias e deliberações de maneira totalmente virtual em condomínios edilícios - e também em organizações da sociedade civil - quando não vedado pelas convenções, mas também para possibilitar a suspensão de deliberações - ou a realização de sessões "permanentes" - para obtenção de quóruns especiais.
Embora, no que se refere a esta última possibilidade – a de suspensão de deliberações em sessões ditas “permanentes” -, a legislação ainda tenha sido bastante limitada (ao prazo máximo de 90 dias para a conclusão das assembleias depois de abertas), essa regulamentação é bastante importante para consolidar o entendimento jurisprudencial mais recente e dar maior segurança jurídica aos condomínios edilícios para obtenção dos quóruns necessários para as deliberações especiais na dinâmica condominial.
Além disso, os condomínios que adotam essas modalidades de assembleia, seja virtual, “permanente”, ou ambas, também precisa manter cuidados formais para a sua realização. É preciso convocar todos os condôminos com antecedência, na forma exigida pela Convenção, explicar de forma clara sobre a opção da modalidade da assembleia, facilitar o acesso dos condôminos à plataforma digital, se for o caso, garantir o direito a voz e voto, impedir o voto aos inadimplentes, identificar e autenticar os condôminos (ou procuradores), bem como registrar (em ata e em preferencialmente em vídeo) tudo o que foi debatido, votado e decidido.
Assim como nas assembleias físicas ou em sessão única, importante ressaltar que, caso algum requisito na forma ou na segurança eletrônica seja desrespeitado, é possível pleitear a anulação do ato através de ação judicial.
Como as alterações trazidas pela lei foram poucas, transcrevemos abaixo para conhecimento a íntegra do texto legislativo que entrou em vigor:
LEI Nº 14.309, DE 8 DE MARÇO DE 2022
Art. 1º Esta Lei altera a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), para permitir a realização de assembleias e reuniões virtuais de condomínios edilícios, bem como para possibilitar a sessão permanente de condôminos, e a Lei nº 13.019, de 31 de julho de 2014, para permitir a realização de reuniões e deliberações virtuais de organizações da sociedade civil.
Art. 2ºA Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passa a vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 1.353. .........................................................................................................
§ 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente:
I - sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;
II - fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;
III - seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;
IV - seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.
§ 2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.
§ 3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial." (NR)
"Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que:
I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio;
II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.
§ 1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.
§ 2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle.
§ 3º Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral.
§ 4º A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato.
§ 5º Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade.
§ 6º Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes."
Art. 3ºA Lei nº 13.019, de 31 de julho de 2014, passa a vigorar acrescida do seguinte art. 4º-A:
"Art. 4º-A. Todas as reuniões, deliberações e votações das organizações da sociedade civil poderão ser feitas virtualmente, e o sistema de deliberação remota deverá garantir os direitos de voz e de voto a quem os teria em reunião ou assembleia presencial."
Art. 4º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Brasília, 8 de março de 2022; 201º da Independência e 134º da República.
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