Com o objetivo de frear a disparada da inflação no país, o Comitê de Política Monetária do Banco Central do Brasil (Copom) tem aumentado gradativamente a taxa básica de juros (SELIC), fazendo com que a oferta de crédito fique prejudicada e impactando diretamente no poder de compra dos brasileiros.
Em momentos como esse, o financiamento de imóveis se torna menos atrativo, levando os interessados a buscarem alternativas. E a arrematação de imóveis em leilão se apresenta como uma excelente oportunidade para adquirir imóveis com valores bem abaixo do mercado, seja como forma de investimento, seja para própria moradia do arrematante.
Existem excelentes oportunidades de aquisição de imóveis em leilão, com arrematações que podem superar 50% de desconto em relação ao valor de mercado, o que possibilita ao arrematante obter um alto retorno do investimento feito em poucos meses.
É curioso que, embora seja possível adquirir imóveis em leilão de maneira rápida e segura, com alta lucratividade, as pessoas, de maneira geral, ainda não se sentem seguras com esse tipo de investimento, sendo muito comum o receio de que uma compra em leilão possa ser anulada facilmente, ou que o adquirente possa vir a herdar dívidas que sequer consegue prever.
Mas, afinal, como funciona o leilão de imóveis? É seguro? Preciso de um advogado?
Pois bem, inicialmente, é preciso entender que o leilão de imóveis pode ser feito judicialmente - em um processo judicial em curso - ou extrajudicialmente - nos cartórios de registros de imóveis, nos casos de execuções provenientes de incorporações imobiliárias (imóveis adquiridos na planta), conforme disciplina a Lei 4.591/64, e alienação fiduciária, regida pela Lei n.º 9.514/97.
O leilão judicial é uma das formas de alienação previstas no art. 879 do Código de Processo Civil, e ocorre principalmente quando, num processo executivo, determinado imóvel do devedor é levado à leilão para pagamento de uma dívida - precedido por penhora e avaliação. Nesses casos, o valor mínimo do lance vencedor, em segunda praça, não poderá ser inferior ao percentual considerado pelo juiz como preço vil, ou, caso não seja fixado expressamente pelo juiz, o equivalente a 50% do valor de avaliação, de acordo com o art. 891 do CPC:
Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil. Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.
Concluído o leilão, o arrematante deverá providenciar o pagamento do preço por meio de depósito judicial, e o leiloeiro providenciará a lavratura do auto de arrematação, que deverá ser apresentado à Prefeitura para cálculo do ITBI. Com o pagamento do imposto, o arrematante deve informar no processo e requerer ao juiz a expedição da carta de arrematação, documento necessário ao registro da propriedade no cartório de registro de imóveis.
Existe, ainda, a possibilidade de pagamento parcelado prevista no art. 895 do CPC, que deverá ser autorizada pelo juiz e ter expressa previsão no edital, sendo que o pretenso arrematante deverá pagar um sinal à vista de, pelo menos, 25% do valor do lance, e o restante parcelado em até 30 meses, devendo o próprio imóvel servir de garantia ao pagamento, por meio de hipoteca.
O leilão extrajudicial de imóveis em incorporações imobiliárias – imóveis vendidos na planta - é uma possibilidade prevista na Lei 4.591/64 conferida à Comissão de Representantes da incorporação ou ao próprio incorporador, para que possam executar extrajudicialmente a unidade imobiliária prometida a venda ao adquirente inadimplente.
Para que ocorra o leilão, é necessário que haja expressa previsão contratual neste sentido, e que o adquirente esteja inadimplente com pelo menos 3 parcelas do preço da construção, como determina o art. 63 da Lei 4.591/64:
Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.
A lei prevê que o adquirente inadimplente deverá ser notificado pessoalmente para pagar a dívida no prazo de 10 dias. Caso não pague, o imóvel ou os direitos aquisitivos sobre o imóvel poderão ser levados a leilão público, nos termos previstos no contrato.
Em primeiro leilão, não serão aceitos lances inferiores ao valor pago pelo adquirente mais o valor da dívida e, caso não haja arrematação nesta primeira oportunidade, será realizado segundo leilão, onde será aceito o maior lance, independentemente do valor desembolsado pelo adquirente, desde que igual ou superior ao valor da dívida vencida, cabendo destacar que o arrematante se sub-rogará no contrato de construção e deverá pagar as parcelas faltantes da promessa de compra e venda (saldo a vencer), caso existam.
Havendo arrematação, o leiloeiro lavrará o auto de arrematação e a comissão de representantes ou o incorporador será responsável por outorgar a respectiva escritura ao arrematante, que será o documento hábil a ser levado a registro no cartório de imóveis.
O leilão extrajudicial proveniente de alienações fiduciárias é disciplinado pela Lei 9.514/97, que prevê, em seus arts. 26 e 27, a obrigatoriedade do credor fiduciário de levar o imóvel a leilão caso o devedor fiduciante reste inadimplente e, devidamente notificado, não purgue a mora no prazo legal.
Apenas para facilitar a compreensão, a alienação fiduciária sobre imóveis é um negócio acessório ao contrato de compra e venda, no qual a propriedade do imóvel é dada como garantia ao pagamento da dívida financiada. O adquirente do imóvel - devedor fiduciante - tem a posse direta do imóvel, mas passa ao agente financiador - credor fiduciário - a propriedade resolúvel do bem até que a obrigação seja integralmente satisfeita.
É o tipo de garantia mais utilizado pelos bancos, por exemplo, no chamado financiamento de imóveis. Enquanto perdurar o financiamento, o banco detém a propriedade resolúvel do imóvel e, caso haja o inadimplemento do devedor, deverá o banco promover o leilão extrajudicial do bem.
A lei determina que, no caso de atraso no pagamento de determinado número de parcelas, que deverá estar previsto em contrato, o devedor será notificado pelo credor para, no prazo de 15 dias, quitar todos os débitos relativos ao financiamento e demais encargos contratuais, condominiais e custos de cobrança, sob pena de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e leilão do imóvel.
Consolidada a propriedade em favor do credor fiduciário, este deverá promover, em até 30 dias, leilão público para alienação do bem, sendo que, em primeiro leilão o lance não poderá ser inferior ao valor previsto em contrato, ou ao valor venal apurado pela Prefeitura para cálculo do ITBI, o que for maior.
Em segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, nos exatos termos do parágrafo 2º do art. 27 da Lei 9.514/97.
Se o imóvel for arrematado, o leiloeiro providenciará o auto de arrematação para que o arrematante o leve até a Prefeitura e providencie o pagamento do ITBI e, em seguida, informará ao leiloeiro, que lavrará a carta de arrematação a ser registrada no competente cartório de registro de imóveis.
Diferentemente do que ocorre nos leilões judiciais, nos leilões extrajudiciais o pagamento do preço da arrematação deve ser sempre à vista, inexistindo possibilidade de parcelamento.
Como se viu, são procedimentos distintos, com regras próprias que devem ser conhecidas pelo pretenso adquirente para que a arrematação ocorra de maneira segura e sem surpresas.
A contratação de advogado é imprescindível apenas para representação no processo judicial - no caso do leilão judicial – e, eventualmente, para requerer a imissão na posse do arrematante em situações que o imóvel esteja ocupado e haja resistência pela desocupação. De maneira geral, a presença do advogado ao longo de todo o trâmite não é obrigatória, mas altamente recomendável para garantir a segurança jurídica da arrematação e evitar problemas futuros.
Embora haja bastante diferença nos procedimentos de acordo com o tipo do leilão, percebemos que todos eles são efetivados por meio de leiloeiro público, que deve ser devidamente credenciado à Junta Comercial do seu estado de atuação. O leiloeiro será o responsável pela elaboração e divulgação do edital do leilão, pelo gerenciamento de todo o procedimento e pela prestação de contas, sendo remunerado pelo êxito sobre as arrematações, isto é, receberá um percentual sobre os imóveis efetivamente arrematados.
A comissão do leiloeiro é vinculada ao sucesso e ao valor da arrematação, e pode variar de 3% a 6% sobre o valor da arrematação, a depender de cada caso, mas na maioria das vezes é fixada em 5%. Além da remuneração do leiloeiro, outras despesas devem ser levadas em consideração ao interessado em participar de leilões de imóveis, como os impostos, as custas cartorárias e eventuais dívidas que recaem sobre o imóvel.
Uma das principais dúvidas de quem tem interesse em arrematar imóveis, aliás, diz respeito exatamente à responsabilidade sobre as eventuais dívidas que recaem sobre o imóvel. Neste ponto, a assessoria jurídica poderá ser importante não apenas para prestar os esclarecimentos necessários ao pretenso arrematante, mas também para verificar o que diz o edital do leilão - para ver se o imóvel possui dívidas e se esse passivo será transferido ao arrematante.
Caso não esteja expressamente prevista no edital, as dívidas, inclusive as de natureza propter rem (vinculadas ao imóvel, como IPTU e débitos condominiais), não poderão ser cobradas do arrematante e deverão ser quitadas com o produto da arrematação, respeitando-se a ordem de preferência em concurso de credores.
Esta garantia, inclusive, foi uma das novidades trazidas pelo Código de Processo Civil de 2015 para conferir maior segurança jurídica ao arrematante e ao leilão, de maneira geral. Vejamos a redação do art. 908 do CPC:
Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências. § 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência. § 2º Não havendo título legal à preferência, o dinheiro será distribuído entre os concorrentes, observando-se a anterioridade de cada penhora.
Portanto, não havendo previsão das dívidas no edital, o imóvel será adquirido livre e desembaraçado de débitos.
Além disso, para que o arrematante faça um bom negócio é importante que seja feito um levantamento dos custos envolvidos, da viabilidade econômica e até quanto está disposto a desembolsar para que a aquisição seja vantajosa de acordo com interesse (vender, alugar, morar, etc.).
A aquisição de imóveis em leilão pode ser uma ótima chance de adquirir imóveis com valores abaixo do mercado, mas requer certos cuidados, como uma análise minuciosa do edital, das possíveis dívidas que recaem sobre o bem, da viabilidade financeiro do negócio, bem como das peculiaridades de cada caso concreto. Por isso, é importante que o interessado tenha conhecimento do assunto, ou que esteja assessorado por algum profissional capacitado de sua confiança.
Nenhum comentário. Seja o primeiro a comentar!